土地出讓金步入下行通道 土地市場拐點(diǎn)來臨

發(fā)布于：2015-05-25 　來源： 　點(diǎn)擊：1765

土地出讓金步入下行通道 土地市場拐點(diǎn)來臨

核心提示

在國家層面，國土部在“2015年全國土地利用計(jì)劃”中，首次提出要統(tǒng)籌存量與新增建設(shè)用地：新增用地量減，存量土地盤活。

“3·30”房地產(chǎn)新政已推行近兩月，與正在回暖的房地產(chǎn)銷售相比，中國的土地市場卻并未迎來轉(zhuǎn)機(jī)。在房地產(chǎn)市場的周期性拐點(diǎn)之后，中國各地政府的土地出讓金收入，已經(jīng)步入下行通道。

2015年1-4月，全國土地出讓金收入大幅下降近4成，土地市場的主要買家開發(fā)商正在多個(gè)城市和地區(qū)離場，他們的焦點(diǎn)僅僅集中于一、二線及少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)三、四線城市，且更加關(guān)注存量土地，行業(yè)大規(guī)模的合作、并購和重組正在醞釀。

2013年，全國新建商品房銷售面積達(dá)到13億平方米的峰值，隨后在2014年出現(xiàn)了下降；一年后，全國土地出讓金也達(dá)到4.26萬億的歷史新高，但僅比2013年增加了0.26萬億，已是強(qiáng)弩之末。

多位房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及研究人士均對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2013年房地產(chǎn)銷售已經(jīng)到達(dá)一個(gè)階段性的高峰，往后將是下行和波動(dòng)的曲線；與之相對(duì)應(yīng)的，是持續(xù)多年的“土地財(cái)政”和“土地紅利”已不可持續(xù)。

成交量的拐點(diǎn)

財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，1至4月累計(jì)，地方本級(jí)政府性基金預(yù)算收入10444億元，下降37%，同口徑下降33.3%，主要是國有土地使用權(quán)出讓收入9016億元，同比減少5572億元，下降38.2%。

作為土地市場最主要的買家，開發(fā)商并沒有恢復(fù)對(duì)買地的興趣。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5469萬平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1571億元，下降29.1%，降幅擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，去年以來開發(fā)商買地就已大幅收縮。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年全年開發(fā)企業(yè)土地購置面積3.34億平方米，同比下降14.0%。

德意志銀行中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威稱，除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，地方政府融資平臺(tái)過去數(shù)年成為土地市場上非常重要的買家。他通過分析4個(gè)省、53個(gè)市的17086筆土地交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2014年，地方政府融資平臺(tái)購買了江蘇省出讓土地總價(jià)的44%、浙江省的28%、湖北省的28%，以及云南省的28%。尤其在那些經(jīng)濟(jì)較不發(fā)達(dá)、人口出現(xiàn)凈流出的城市，這種情況更為明顯。

依照國土部口徑，公開土地市場的全部買家所購買的土地，即土地招拍掛金額也已從2013年的4.04萬億元下降到2014年的3.18萬億元，降幅超過20%。

買家的離場或購買力的下降，讓土地出讓金增長動(dòng)力不足。事實(shí)上，從2014年一季度以來，土地出讓金收入便一直在下降。2014年一季度，土地出讓金增長高達(dá)1.08萬億元，同比增長高達(dá)40.3%。但從二季度開始，土地出讓金增速開始放緩。上半年增速回落至26.3%，1-9月回落至16.6%。而到了四季度，土地出讓金下滑2448億元，同比增速為-17.8%。

2015年，土地出讓金出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降為大概率事件。根據(jù)3月17日財(cái)政部報(bào)告，在2015年政府性基金預(yù)算中，“地方政府性基金本級(jí)收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國有土地使用權(quán)出讓收入39452億元，下降4.7%?！?/span>

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所研究員巴曙松表示，土地出讓金下降趨勢目前來看沒有明顯的好轉(zhuǎn)。截至目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、房地產(chǎn)企業(yè)本輪到位資金，均沒有出現(xiàn)明顯的改善趨勢。

張智威預(yù)計(jì)，隨著地方融資平臺(tái)的杠桿率和財(cái)務(wù)壓力不斷提高，在未來幾年里土地出讓金收入和財(cái)政收入的增長或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性放緩。

庫存的壓力

企業(yè)不愿意買地，首先是因?yàn)樗麄兪掷锎尕浱嗔恕?/span>

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至4月末，全國商品房待售面積65681萬平方米，比3月末增加682萬平方米。其中，住宅待售面積增加330萬平方米。

民生證券宏觀研究院執(zhí)行院長管清友指出，除了高企的待售庫存，巨大的在建面積存量也是阻礙房地產(chǎn)開工的障礙。截至2015年4月，在建房屋施工面積59.9億平米，待售住房與在建住房需54個(gè)月以上才能賣掉。

這還不算待開發(fā)面積。截至2014年年末，房企待開發(fā)面積為42136萬平方米；把時(shí)間往前拉，自2012年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年土地購置面積，便持續(xù)小于待開發(fā)面積，說明企業(yè)手里積壓的土地在持續(xù)增多，缺乏買地動(dòng)力。

管清友認(rèn)為，過去幾年的投資，實(shí)際上已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分未來的居住需求。

他指出，盡管今年以來地產(chǎn)政策頻出，房地產(chǎn)銷售也似有回暖，但可持續(xù)性尚待觀察，高企的待售和在建面積意味著房企短期內(nèi)還將繼續(xù)去庫存，投資反彈至少也得在今年四季度。

隨著有效銷售市場的收窄，低效或無效的土地儲(chǔ)備越來越成為開發(fā)商的負(fù)擔(dān)?！巴顿Y者為什么不給地產(chǎn)高估值，他們認(rèn)為這是重資產(chǎn)不可持續(xù)，模式錯(cuò)了。”花樣年總裁潘軍對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，很多三四線城市的土地都應(yīng)該進(jìn)行減值撥備，估計(jì)這樣減值的話很多公司可能凈資產(chǎn)都沒有了。

龍光地產(chǎn)執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)總監(jiān)賴卓斌表示，現(xiàn)在房子不好賣了，開發(fā)商拿地確實(shí)非常謹(jǐn)慎，建安成本加上各種費(fèi)用每平米就要一萬左右，一塊50萬平米的地，就要沉淀50億資金，這還沒有算土地成本。這個(gè)沒有哪家公司能夠承受得起，即使是萬科萬達(dá)那樣的大開發(fā)商。

壓力之下，國土部也在控制土地出讓總量。據(jù)國土部公開資料顯示，2008年以來，全國建設(shè)用地供應(yīng)保持高速增長態(tài)勢，并在2013年達(dá)到73萬公頃。但在總量控制下，2014年全年共供應(yīng)建設(shè)用地61萬公頃，為近三年同期最低水平，同比下降16.5%。

盤活存量

打開國家統(tǒng)計(jì)局的土地購置面積圖，會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一條陡降的曲線。

開發(fā)商們早已開始對(duì)地方土地出讓說“不”。2015年伊始，包括碧桂園、恒大、萬科、保利、富力等大型開發(fā)商均在業(yè)績會(huì)表示，招拍掛市場謹(jǐn)慎拿地，重點(diǎn)考慮一、二線城市、二手存量及舊城改造項(xiàng)目。

即使是相對(duì)看好的一線城市，風(fēng)險(xiǎn)也在加大。萬科董秘譚華杰指出，由于一手地價(jià)在2014年出現(xiàn)了暴漲，目前一線城市地價(jià)普遍太高，去年四季度來看，14個(gè)主要城市的土地平均價(jià)格比一年前上升了71.9%；同時(shí)，一線城市地價(jià)占房價(jià)的比例上升到了66%，從全世界來看，這也是地價(jià)占房價(jià)比最高的水平之一。

譚華杰說，尤其是北京一些區(qū)域的地塊，地價(jià)已經(jīng)超過了周邊在售樓盤的價(jià)格，這個(gè)地價(jià)要求房價(jià)必須上漲一倍，而且必須在三年之內(nèi)完成上漲，這個(gè)項(xiàng)目才有可能獲得正常的盈利。而萬科認(rèn)為這種情況出現(xiàn)的可能性很小，因此在這段時(shí)間買這種地的公司，要承擔(dān)相當(dāng)大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

“市場上一手地還是很貴，實(shí)際上除了政府供地之外，市場還有大量已經(jīng)出讓的存量土地。萬科特別愿意在這方面在今年有所作為。相信未來收購、并購機(jī)會(huì)慢慢會(huì)多起來。”萬科總裁郁亮的觀點(diǎn)，代表了大多數(shù)大型開發(fā)商的想法。

5月14日，在住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)兩個(gè)領(lǐng)域均為王者的萬科和萬達(dá)罕見結(jié)盟。這在中國房地產(chǎn)歷史上從未出現(xiàn)過。

萬達(dá)董事長王健林說，未來雙方的合作主要會(huì)通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進(jìn)行，即由萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分，萬達(dá)開發(fā)項(xiàng)目中商業(yè)部分，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。

值得注意的是，王健林透露，雙方將共同探討基于現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)的可能性。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，王健林在近期的一個(gè)演講中曾提及，萬達(dá)目前仍有約9000萬左右的存量土地儲(chǔ)備，其中7000萬平米是銷售類物業(yè)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，盡管當(dāng)前各地銷售情況已有好轉(zhuǎn)，但依然處于嚴(yán)峻的去庫存階段，房企投資、購地、新開工環(huán)節(jié)尚未做出積極調(diào)整，對(duì)下一階段的部署趨于謹(jǐn)慎。萬科萬達(dá)的合作即是一個(gè)信號(hào)：大型房企為應(yīng)對(duì)市場新常態(tài)而強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，預(yù)計(jì)行業(yè)整合將會(huì)加速且更加多元化。

在國家層面，國土部在“2015年全國土地利用計(jì)劃”中，首次提出要統(tǒng)籌存量與新增建設(shè)用地：新增用地量減，存量土地盤活。

根據(jù)2014年出臺(tái)的《節(jié)約集約用地的指標(biāo)意見》，對(duì)近五年平均供地率小于60%的市、縣，除國家重點(diǎn)項(xiàng)目和民生保障項(xiàng)目外，暫停安排新增用地指標(biāo)，促進(jìn)建設(shè)用地以盤活存量為主。

國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼介紹，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)等存量用地調(diào)整指標(biāo)，擬被納入國家計(jì)劃，最終促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地特別是優(yōu)化開發(fā)的“三大城市群”以盤活存量為主。