二套房大招拯救實體經(jīng)濟 機構(gòu)擔憂透支

發(fā)布于：2015-09-02 　來源： 　點擊：3348

二套房大招拯救實體經(jīng)濟 機構(gòu)擔憂透支需求

住建部、財政部以及央行聯(lián)合發(fā)布公積金新政，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，再次申請住房公積金委托貸款購房，最低首付款比例由30%降低至20%。而此舉也被地產(chǎn)行業(yè)人士視為今年以來一系列地產(chǎn)新政的大招。

??8月31日晚，住建部、財政部以及央行聯(lián)合發(fā)布公積金新政，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，再次申請住房公積金委托貸款購房，最低首付款比例由30%降低至20%。而此舉也被地產(chǎn)行業(yè)人士視為今年以來一系列地產(chǎn)新政的大招。

??北京、上海、廣州、深圳可在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。此通知自2015年9月1日起執(zhí)行。

??在今年年初“330新政”的兩劑猛藥刺激下，國內(nèi)房價已重新回歸上漲軌道。相比這兩劑猛藥，昨晚的公積金貸款新政出臺，最大的受益者是二三線城市的改善型需求，而北上廣深普通商品房的總價，都遠在公積金貸款最高額度的天花板之上，套用一位一線城市購房者的話，“公積金只是各種樓市利好套餐里的一份雞肋，在這份雞肋上加油還是添醋，都改變不了雞肋的本質(zhì)。”

??多位業(yè)內(nèi)人士對無界新聞表示，此次新政的意義，更多的是在信心層面，釋放出信貸政策在未來一段時間將會保持寬松的信號，以期樓市起到穩(wěn)定實體經(jīng)濟的作用。

??由于經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴，去房地產(chǎn)化一直是近幾年來房地產(chǎn)調(diào)控的一個主要目標。抑制房地產(chǎn)市場有一些前提，一是經(jīng)濟發(fā)展較為快速，二是供需矛盾較深，房價漲幅過高。這兩點恰恰是過去十年的背景。

??但是目前，實體經(jīng)濟下行壓力持續(xù)增大，房地產(chǎn)供需矛盾減弱，三四線城市甚至面臨較高的庫存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)存在較大放松的空間，以刺激需求釋放，穩(wěn)定經(jīng)濟增長。

??地產(chǎn)大招？

??其實早在今年3月30日，政府通過調(diào)整二套房首付釋放改善型需求，二套房首付比例降至四成。同時，對于使用公積金購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。同時，宣布二手房滿2年，交易免征營業(yè)稅。通過交易環(huán)節(jié)的稅收減免，盤活二手房存量資產(chǎn)。

??在今年一系列寬松政策影響下，樓市持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，8月市場成交繼續(xù)保持穩(wěn)定，百城價格指數(shù)環(huán)比漲幅擴大，并推動同比止跌轉(zhuǎn)漲。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年8月，全國100個城市新建住宅平均價格為10787元/平方米，環(huán)比上漲0.95%，漲幅較上月擴大。從漲跌城市個數(shù)看，51個城市環(huán)比上漲，49個城市環(huán)比下跌。

??其中，北京、上海等十大城市新建住宅均價為19962元/平方米，環(huán)比上漲1.95%，漲幅較上月擴大；同比上漲3.83%，漲幅較上月擴大。

??政策方面，8月26日央行再次降息降準，今年以來央行已三次全面降準四次降息，貸款基準利率降至歷史最低點。從降息后的一周成交數(shù)據(jù)來看，短期內(nèi)實際成交量并未出現(xiàn)明顯上升，降息、降準對二手房市場的刺激作用，遠不如去年四季度及今年年初。

??鏈家網(wǎng)研究院分析師李巧玲對無界新聞分析稱，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因主要有以下幾方面，一是從去年四季度開始，信貸政策持續(xù)放松，至今已成為常態(tài)，購房客戶對于新寬松政策的敏感度有所降低，且需求釋放量已經(jīng)較為充分；二是目前基準利率雖然持下降，但購房利率有浮動空間，且銀行出于貸款額度和風險評價等因素會控制貸款審批時間以及優(yōu)惠幅度，目前北京市場仍未見有銀行進一步放寬信貸優(yōu)惠。

??雖然成交量方面沒有較大的變化，但有一點還是值得關(guān)注，由于利率水平達到歷史最低水平，本周全款成交占較上周下降5.4個百分點降至21.5%，為年內(nèi)最低水平，而商業(yè)貸款和公積金使用占比相應(yīng)上升。

??鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認為，由于宏觀經(jīng)濟壓力依然存在，未來一段時間內(nèi)信貸政策仍將保持寬松氛圍，基準利率短期內(nèi)上調(diào)概率不大，利率折扣也相對合理，若僅從信貸方面看，當前時期仍處于較好的購房時期。

??此次降息、降準與本輪股市大跌最相關(guān)，一方面釋放流動性抑制股市持續(xù)下跌，另一方面也是為了穩(wěn)定市場恐慌情緒。

??從實體經(jīng)濟角度看，下行壓力增大，年底GDP保7存在困難。多個經(jīng)濟關(guān)鍵指標不容樂觀：7月PPI降幅擴大到5.4%，達到2009年以來最低；對經(jīng)濟貢獻最大的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資增速降至個位，持續(xù)處于不景氣區(qū)間。而增幅在2%以內(nèi)的CPI物價水平，為央行連續(xù)降息、降準提供了空間。若經(jīng)濟增長不穩(wěn)定因素增多，年內(nèi)預(yù)計貨幣政策仍會放松。

??李巧玲表示，除了降息、降準帶來的利好，政府為刺激購房需求，仍有可能直接針對房地產(chǎn)市場出臺相關(guān)政策，比如放開高端市場限購、降低二手房交易環(huán)節(jié)稅費調(diào)整等，都是當下有必要采取的手段。

??從外部環(huán)境看，經(jīng)濟下行壓力增大，股市持續(xù)下跌，部分消費者面臨資產(chǎn)縮水，而房產(chǎn)相對具有更穩(wěn)定的增值空間。對于有購房計劃的人，現(xiàn)在入市仍然是比較好的時機。

??首先，信貸成本降到歷史最低；其次，除了深圳，多數(shù)城市房價較為平穩(wěn)，一線城市以及部分二線城市小幅超去年，但仍有大部分城市房價低迷；第三，連續(xù)利好政策帶來預(yù)期回升，市場量價增速或加快。因此，趕在房價快速上漲前低成本入市，對于大部分購房者而言是更為有利的選擇。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受無界新聞采訪時表示，地產(chǎn)股一直是機構(gòu)投資者比較青睞的一類資產(chǎn)，地產(chǎn)股背后的基本面在改善，這使得其對于股市的拉升作用會提高。后續(xù)幾個月地產(chǎn)公司的經(jīng)營會繼續(xù)改善，這使得股票上漲具備基本的市場邏輯，相比別的股票，地產(chǎn)股的上升空間更大。

??嚴躍進認為，政府是希望重點扶持樓市，進而刺激中國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，而對于股票市場則不會刻意去干預(yù)。相比來說，股市更容易像一個黑洞，而房地產(chǎn)市場的資金導(dǎo)入可能在短期內(nèi)形成投資、開工、銷售等實實在在的實體經(jīng)濟要素。

??透支未來？

??以北京為例，通常情況下，北京住房公積金貸款單筆最高額度為80萬元。

??從2015年1月1日起，借款申請人購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，貸款最高額度調(diào)整為120萬元，購買套型建筑面積在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的，貸款最高額度仍為80萬元。

??公積金個人貸款具體額度在以住房公積金個人賬戶余額為基礎(chǔ)，結(jié)合貸款成數(shù)、還款能力、繳存時間、配偶繳存情況，以及存貸比調(diào)節(jié)系數(shù)等因素綜合確定。但是千萬不要忘記的是，在北京，無論購房者多符合條件，首套90平米以上及二套公積金貸款根據(jù)政策的規(guī)定，最高只能貸款80萬元。

??反過來推算一下，總價114.3萬以下的客戶可按老政策首付3成。新政后，這些客戶響應(yīng)的首付比例可有所減低，但只有總價100萬以下的客戶才能降至最低首付2成。

??根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院的統(tǒng)計，全北京二手房交易總價在114.3萬以下的成交占比只有2.5 %，并且其中只有28%的人通過公積金買房。

??鏈家網(wǎng)研究院認為，公積金二套首付的降低，對于北京等高房價、低貸款限額的一線城市來說，受益人群寥寥無幾。但對于二三線那些地方加、貸款限額又比較充足的城市來說，確實降低了購房門檻。

??亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對無界新聞表示，從背景來看，政府是想通過對房地產(chǎn)調(diào)控政策的放寬，給予樓市一定的刺激，以及信心的支撐，希望樓市成交量出現(xiàn)更好的轉(zhuǎn)機。在房價高企的背景下，北京普通商品住房的總價已經(jīng)遠遠超過公積金貸款的最高額度，買第二套改善性住房的購房者，選擇100萬元以內(nèi)的房子基本不存在，所以北京來看，基本上這個群體享受不到這個政策的利好，其他的一線城市也差不多。這個政策的意義，更多體現(xiàn)在對市場信心對建立。

??鏈家網(wǎng)研究院為無界新聞提供的數(shù)據(jù)顯示，此前北京公積金二套貸款最高額度是80萬元，二套首付比例是30%，上海的二套貸款最高額度以及首付比例分別為120萬元、40%，廣州為80萬元、40%，深圳為90萬元、30%。

??而中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，8月份北京新房均價33784元，深圳38093元，上海35405元，廣州17055元，即使是以廣州為樣本，90平米的住房，總價也要153萬元。

??如果一線城市不提高公積金貸款額度的上限，此次調(diào)整不會影響到市場的實際走勢，但會增強市場信心。對大多數(shù)二三線城市，作用會遠遠大于一線市場，提振市場，尤其是結(jié)合持續(xù)的降息之后，更有利于促進改善需求的進入。

??鏈家網(wǎng)研究院認為，北京公積金首付已經(jīng)很低，不做調(diào)整的可能性較大。即便是降到2成首付，在貸款額度的限制下，也沒什么用，因為當前樓市狀況并不差。如果未來市場遇冷，需要留出政策調(diào)整的空間。

??截至8月30日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為17894套，雖環(huán)比回落，但與去年同期相比上升118.2%。預(yù)計全月將在18500套以上，與6月份網(wǎng)簽量水平相當。

??房地產(chǎn)市場迎來了最好的信貸時期，與此同時，這種透支未來需求的信貸寬松，也有可能成為未來樓市的一劑毒藥。

??今年 “330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。

??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對無界新聞表示，從本輪央行雙降之后的市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。央行雙降之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年四季度末，央行雙降之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。

??張宏偉認為，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。屆時，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。