二套房大招拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì) 機(jī)構(gòu)擔(dān)憂透支

發(fā)布于：2015-09-02 　來源： 　點(diǎn)擊：3350

二套房大招拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì) 機(jī)構(gòu)擔(dān)憂透支需求

住建部、財(cái)政部以及央行聯(lián)合發(fā)布公積金新政，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)房，最低首付款比例由30%降低至20%。而此舉也被地產(chǎn)行業(yè)人士視為今年以來一系列地產(chǎn)新政的大招。

??8月31日晚，住建部、財(cái)政部以及央行聯(lián)合發(fā)布公積金新政，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)房，最低首付款比例由30%降低至20%。而此舉也被地產(chǎn)行業(yè)人士視為今年以來一系列地產(chǎn)新政的大招。

??北京、上海、廣州、深圳可在國(guó)家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買第二套住房的最低首付款比例。此通知自2015年9月1日起執(zhí)行。

??在今年年初“330新政”的兩劑猛藥刺激下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已重新回歸上漲軌道。相比這兩劑猛藥，昨晚的公積金貸款新政出臺(tái)，最大的受益者是二三線城市的改善型需求，而北上廣深普通商品房的總價(jià)，都遠(yuǎn)在公積金貸款最高額度的天花板之上，套用一位一線城市購(gòu)房者的話，“公積金只是各種樓市利好套餐里的一份雞肋，在這份雞肋上加油還是添醋，都改變不了雞肋的本質(zhì)?！?/span>

??多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)無(wú)界新聞表示，此次新政的意義，更多的是在信心層面，釋放出信貸政策在未來一段時(shí)間將會(huì)保持寬松的信號(hào)，以期樓市起到穩(wěn)定實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。

??由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度依賴，去房地產(chǎn)化一直是近幾年來房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)主要目標(biāo)。抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些前提，一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為快速，二是供需矛盾較深，房?jī)r(jià)漲幅過高。這兩點(diǎn)恰恰是過去十年的背景。

??但是目前，實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)增大，房地產(chǎn)供需矛盾減弱，三四線城市甚至面臨較高的庫(kù)存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)存在較大放松的空間，以刺激需求釋放，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

??地產(chǎn)大招？

??其實(shí)早在今年3月30日，政府通過調(diào)整二套房首付釋放改善型需求，二套房首付比例降至四成。同時(shí)，對(duì)于使用公積金購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。同時(shí)，宣布二手房滿2年，交易免征營(yíng)業(yè)稅。通過交易環(huán)節(jié)的稅收減免，盤活二手房存量資產(chǎn)。

??在今年一系列寬松政策影響下，樓市持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，8月市場(chǎng)成交繼續(xù)保持穩(wěn)定，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅擴(kuò)大，并推動(dòng)同比止跌轉(zhuǎn)漲。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年8月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10787元/平方米，環(huán)比上漲0.95%，漲幅較上月擴(kuò)大。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，51個(gè)城市環(huán)比上漲，49個(gè)城市環(huán)比下跌。

??其中，北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)為19962元/平方米，環(huán)比上漲1.95%，漲幅較上月擴(kuò)大；同比上漲3.83%，漲幅較上月擴(kuò)大。

??政策方面，8月26日央行再次降息降準(zhǔn)，今年以來央行已三次全面降準(zhǔn)四次降息，貸款基準(zhǔn)利率降至歷史最低點(diǎn)。從降息后的一周成交數(shù)據(jù)來看，短期內(nèi)實(shí)際成交量并未出現(xiàn)明顯上升，降息、降準(zhǔn)對(duì)二手房市場(chǎng)的刺激作用，遠(yuǎn)不如去年四季度及今年年初。

??鏈家網(wǎng)研究院分析師李巧玲對(duì)無(wú)界新聞分析稱，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因主要有以下幾方面，一是從去年四季度開始，信貸政策持續(xù)放松，至今已成為常態(tài)，購(gòu)房客戶對(duì)于新寬松政策的敏感度有所降低，且需求釋放量已經(jīng)較為充分；二是目前基準(zhǔn)利率雖然持下降，但購(gòu)房利率有浮動(dòng)空間，且銀行出于貸款額度和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等因素會(huì)控制貸款審批時(shí)間以及優(yōu)惠幅度，目前北京市場(chǎng)仍未見有銀行進(jìn)一步放寬信貸優(yōu)惠。

??雖然成交量方面沒有較大的變化，但有一點(diǎn)還是值得關(guān)注，由于利率水平達(dá)到歷史最低水平，本周全款成交占較上周下降5.4個(gè)百分點(diǎn)降至21.5%，為年內(nèi)最低水平，而商業(yè)貸款和公積金使用占比相應(yīng)上升。

??鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認(rèn)為，由于宏觀經(jīng)濟(jì)壓力依然存在，未來一段時(shí)間內(nèi)信貸政策仍將保持寬松氛圍，基準(zhǔn)利率短期內(nèi)上調(diào)概率不大，利率折扣也相對(duì)合理，若僅從信貸方面看，當(dāng)前時(shí)期仍處于較好的購(gòu)房時(shí)期。

??此次降息、降準(zhǔn)與本輪股市大跌最相關(guān)，一方面釋放流動(dòng)性抑制股市持續(xù)下跌，另一方面也是為了穩(wěn)定市場(chǎng)恐慌情緒。

??從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度看，下行壓力增大，年底GDP保7存在困難。多個(gè)經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵指標(biāo)不容樂觀：7月PPI降幅擴(kuò)大到5.4%，達(dá)到2009年以來最低；對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)最大的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資增速降至個(gè)位，持續(xù)處于不景氣區(qū)間。而增幅在2%以內(nèi)的CPI物價(jià)水平，為央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)提供了空間。若經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不穩(wěn)定因素增多，年內(nèi)預(yù)計(jì)貨幣政策仍會(huì)放松。

??李巧玲表示，除了降息、降準(zhǔn)帶來的利好，政府為刺激購(gòu)房需求，仍有可能直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)相關(guān)政策，比如放開高端市場(chǎng)限購(gòu)、降低二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)調(diào)整等，都是當(dāng)下有必要采取的手段。

??從外部環(huán)境看，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，股市持續(xù)下跌，部分消費(fèi)者面臨資產(chǎn)縮水，而房產(chǎn)相對(duì)具有更穩(wěn)定的增值空間。對(duì)于有購(gòu)房計(jì)劃的人，現(xiàn)在入市仍然是比較好的時(shí)機(jī)。

??首先，信貸成本降到歷史最低；其次，除了深圳，多數(shù)城市房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，一線城市以及部分二線城市小幅超去年，但仍有大部分城市房?jī)r(jià)低迷；第三，連續(xù)利好政策帶來預(yù)期回升，市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速或加快。因此，趕在房?jī)r(jià)快速上漲前低成本入市，對(duì)于大部分購(gòu)房者而言是更為有利的選擇。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受無(wú)界新聞采訪時(shí)表示，地產(chǎn)股一直是機(jī)構(gòu)投資者比較青睞的一類資產(chǎn)，地產(chǎn)股背后的基本面在改善，這使得其對(duì)于股市的拉升作用會(huì)提高。后續(xù)幾個(gè)月地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)會(huì)繼續(xù)改善，這使得股票上漲具備基本的市場(chǎng)邏輯，相比別的股票，地產(chǎn)股的上升空間更大。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政府是希望重點(diǎn)扶持樓市，進(jìn)而刺激中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而對(duì)于股票市場(chǎng)則不會(huì)刻意去干預(yù)。相比來說，股市更容易像一個(gè)黑洞，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金導(dǎo)入可能在短期內(nèi)形成投資、開工、銷售等實(shí)實(shí)在在的實(shí)體經(jīng)濟(jì)要素。

??透支未來？

??以北京為例，通常情況下，北京住房公積金貸款單筆最高額度為80萬(wàn)元。

??從2015年1月1日起，借款申請(qǐng)人購(gòu)買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，貸款最高額度調(diào)整為120萬(wàn)元，購(gòu)買套型建筑面積在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的，貸款最高額度仍為80萬(wàn)元。

??公積金個(gè)人貸款具體額度在以住房公積金個(gè)人賬戶余額為基礎(chǔ)，結(jié)合貸款成數(shù)、還款能力、繳存時(shí)間、配偶繳存情況，以及存貸比調(diào)節(jié)系數(shù)等因素綜合確定。但是千萬(wàn)不要忘記的是，在北京，無(wú)論購(gòu)房者多符合條件，首套90平米以上及二套公積金貸款根據(jù)政策的規(guī)定，最高只能貸款80萬(wàn)元。

??反過來推算一下，總價(jià)114.3萬(wàn)以下的客戶可按老政策首付3成。新政后，這些客戶響應(yīng)的首付比例可有所減低，但只有總價(jià)100萬(wàn)以下的客戶才能降至最低首付2成。

??根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)，全北京二手房交易總價(jià)在114.3萬(wàn)以下的成交占比只有2.5 %，并且其中只有28%的人通過公積金買房。

??鏈家網(wǎng)研究院認(rèn)為，公積金二套首付的降低，對(duì)于北京等高房?jī)r(jià)、低貸款限額的一線城市來說，受益人群寥寥無(wú)幾。但對(duì)于二三線那些地方加、貸款限額又比較充足的城市來說，確實(shí)降低了購(gòu)房門檻。

??亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)無(wú)界新聞表示，從背景來看，政府是想通過對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的放寬，給予樓市一定的刺激，以及信心的支撐，希望樓市成交量出現(xiàn)更好的轉(zhuǎn)機(jī)。在房?jī)r(jià)高企的背景下，北京普通商品住房的總價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公積金貸款的最高額度，買第二套改善性住房的購(gòu)房者，選擇100萬(wàn)元以內(nèi)的房子基本不存在，所以北京來看，基本上這個(gè)群體享受不到這個(gè)政策的利好，其他的一線城市也差不多。這個(gè)政策的意義，更多體現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)信心對(duì)建立。

??鏈家網(wǎng)研究院為無(wú)界新聞提供的數(shù)據(jù)顯示，此前北京公積金二套貸款最高額度是80萬(wàn)元，二套首付比例是30%，上海的二套貸款最高額度以及首付比例分別為120萬(wàn)元、40%，廣州為80萬(wàn)元、40%，深圳為90萬(wàn)元、30%。

??而中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，8月份北京新房均價(jià)33784元，深圳38093元，上海35405元，廣州17055元，即使是以廣州為樣本，90平米的住房，總價(jià)也要153萬(wàn)元。

??如果一線城市不提高公積金貸款額度的上限，此次調(diào)整不會(huì)影響到市場(chǎng)的實(shí)際走勢(shì)，但會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)信心。對(duì)大多數(shù)二三線城市，作用會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一線市場(chǎng)，提振市場(chǎng)，尤其是結(jié)合持續(xù)的降息之后，更有利于促進(jìn)改善需求的進(jìn)入。

??鏈家網(wǎng)研究院認(rèn)為，北京公積金首付已經(jīng)很低，不做調(diào)整的可能性較大。即便是降到2成首付，在貸款額度的限制下，也沒什么用，因?yàn)楫?dāng)前樓市狀況并不差。如果未來市場(chǎng)遇冷，需要留出政策調(diào)整的空間。

??截至8月30日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為17894套，雖環(huán)比回落，但與去年同期相比上升118.2%。預(yù)計(jì)全月將在18500套以上，與6月份網(wǎng)簽量水平相當(dāng)。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了最好的信貸時(shí)期，與此同時(shí)，這種透支未來需求的信貸寬松，也有可能成為未來樓市的一劑毒藥。

??今年 “330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)無(wú)界新聞表示，從本輪央行雙降之后的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。央行雙降之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年四季度末，央行雙降之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。

??張宏偉認(rèn)為，從時(shí)間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。