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成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)
《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（試行）》的通知
成房發(fā)[2009]148號
各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理局，高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：
為適應(yīng)成都市農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中價(jià)值評估的需要，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)行為，我局根據(jù)成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的相關(guān)規(guī)定，制定了《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
特此通知。
成都市房產(chǎn)管理局
二〇〇九年九月十日
成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（試行）
一、總 則
1.0.1 為規(guī)范成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)行為，保障估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律法規(guī)和成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際，制定本規(guī)范。
1.0.2 本規(guī)范適用于成都市農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。
1.0.3 農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循規(guī)劃管制原則、城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場原則，獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行。
1.0.4 農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，還應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。
二、術(shù) 語
2.0.1 農(nóng)村房地產(chǎn)
是指農(nóng)村集體建設(shè)用地、建筑物、構(gòu)筑物及其他土地定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。本規(guī)范所指的農(nóng)村集體建設(shè)用地包含農(nóng)村宅基地。
2.0.2 農(nóng)村房屋集中區(qū)
是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地整理專項(xiàng)規(guī)劃，通過拆院并院等土地整理方式，將原有零星分散的宅基地和其他集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，在集體建設(shè)用地上修建的符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的農(nóng)村房屋集中區(qū)域。包括新居工程、新型社區(qū)。
2.0.3 農(nóng)村散居點(diǎn)房屋
是指零星宅基地及其他零星建設(shè)用地上的農(nóng)村房屋。
2.0.4 川西林盤
是指在建筑中結(jié)合川西農(nóng)村居住風(fēng)貌形態(tài)的基本元素，充分利用現(xiàn)有林盤景觀和環(huán)境，增強(qiáng)地域特色和反映成都市農(nóng)村傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的農(nóng)村房地產(chǎn)。一般屬于散居農(nóng)村房地產(chǎn)。
2.0.5 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
是指集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)、再次流轉(zhuǎn)和抵押。初次流轉(zhuǎn)包括出讓、出租、作價(jià)（出資）入股，再次流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式。
2.0.6 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓
是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓金的行為。
2.0.7 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
是指土地使用者將出讓取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。
2.0.8 集體建設(shè)用地出租
是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地出租給土地使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的集體建設(shè)用地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。
2.0.9 集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租
是指將承租取得集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租的行為。
2.0.10 集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)（出資）入股
是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股份，由土地所有者持股并參與分紅的行為。
2.0.11 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押
是指抵押人以其合法的集體建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
2.0.12 混凝土結(jié)構(gòu)
是指由混凝土構(gòu)件作為主要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)，包括混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等。
2.0.13 砌體結(jié)構(gòu)
是指由塊材和砂漿砌筑而成的墻、柱作為建筑物主要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)，是磚砌體、砌塊結(jié)構(gòu)的統(tǒng)稱。
2.0.14 生土結(jié)構(gòu)房屋
是指由原生土、生土墻（土坯墻或夯土墻）作為主要承重構(gòu)件的房屋。
2.0.15 石結(jié)構(gòu)房屋
是指由石砌體作為主要承重構(gòu)件的房屋。
2.0.16 木結(jié)構(gòu)房屋
是指由木柱作為主要承重構(gòu)件，生土墻（土坯墻或夯土墻）、砌體墻和石墻作為圍護(hù)墻的房屋。主要包括穿逗木構(gòu)架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。
2.0.17 輕鋼結(jié)構(gòu)房屋
是指運(yùn)用新型技術(shù)建成的以輕型鋼材為主要承重構(gòu)件，在型鋼圍護(hù)中以其他材料填充作為圍護(hù)墻，屋蓋以鋼屋架混合木檁條加小青瓦等形式的房屋。
2.0.18 其他混合形式的農(nóng)村房屋結(jié)構(gòu)
是指竹－木結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)—木屋架、生土結(jié)構(gòu)—木屋架、砌體結(jié)構(gòu)—混凝土板、石結(jié)構(gòu)—混凝土板、砌體結(jié)構(gòu)—鋼屋架、石結(jié)構(gòu)—鋼屋架、石結(jié)構(gòu)—石樓蓋等。
2.0.19 限制市場價(jià)格或價(jià)值
是指估價(jià)對象在不符合市場價(jià)值條件時(shí)形成的價(jià)格或價(jià)值。
2.0.20 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)
是指農(nóng)村范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分農(nóng)村地價(jià)區(qū)段，政府組織調(diào)查、評估并公布的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。
2.0.21 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正法
是指在政府確定并公布了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和修正體系的地區(qū)，根據(jù)估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地價(jià)值的方法。
2.0.22 農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失估價(jià)
是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行分析、估算和判定的估價(jià)行為。
三、估價(jià)基本事項(xiàng)
3.1 估價(jià)基本事項(xiàng)的確定
房地產(chǎn)估價(jià)師在受理農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人的估價(jià)需要，結(jié)合有關(guān)規(guī)定和估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，明確對估價(jià)結(jié)果有影響的基本事項(xiàng)。
明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)與委托人共同商議，在征得委托人認(rèn)可后，在房地產(chǎn)估價(jià)委托書和委托協(xié)議中予以明確。
3.2 估價(jià)目的
3.2.1 估價(jià)目的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，可通過了解未來提供的估價(jià)報(bào)告的用途來明確。明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。
委托人不能夠明確提出估價(jià)目的時(shí)，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)從專業(yè)角度提出建議，幫助委托人確定估價(jià)目的。
房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)對估價(jià)目的進(jìn)行明確表述，不宜簡單將估價(jià)目的表述為“為了解房地產(chǎn)市場價(jià)值而評估估價(jià)對象的價(jià)值”。
3.2.2 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評估
委托人為出讓人的，估價(jià)目的可表述為“為委托人依法出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。委托人為欲受讓人的，估價(jià)目的可表述為“為委托人擬取得集體建設(shè)用地使用權(quán)確定出價(jià)提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的投資價(jià)值”。
3.2.3 農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評估
估價(jià)目的視具體情況，可表述為“為委托人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房地產(chǎn)確定要價(jià)提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”；“為委托人擬受讓農(nóng)村房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的投資價(jià)值”；“為農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。
3.2.4 農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價(jià)值評估
估價(jià)目的視具體情況，可表述為“為委托人出租農(nóng)村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的租賃市場價(jià)值”；“為委托人擬承租農(nóng)村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的租賃投資價(jià)值”；“為農(nóng)村房地產(chǎn)租賃雙方協(xié)商租金提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的租賃市場價(jià)值”。
3.2.5 農(nóng)村房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估
估價(jià)目的可表述為“為確定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的抵押價(jià)值”。
3.2.6 農(nóng)村房地產(chǎn)作價(jià)（出資）入股估價(jià)
估價(jià)目的可表述為“為確定以農(nóng)村房地產(chǎn)作價(jià)（出資）入股提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。
3.2.7 農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)
估價(jià)目的可表述為“為確定以農(nóng)村房地產(chǎn)征收補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。
3.2.8 農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營估價(jià)
估價(jià)目的可表述為“為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)合經(jīng)營條件提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。
3.2.9 農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)建估價(jià)
估價(jià)目的可表述為“為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)建條件提供參考依據(jù)而評估估價(jià)對象的市場價(jià)值”。
3.2.10 其他目的的農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)。
3.2.11 在估價(jià)報(bào)告中，房地產(chǎn)估價(jià)師以簡潔的語言不能對農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)目的進(jìn)行準(zhǔn)確表述的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中估價(jià)目的條文下，對估價(jià)目的提出的背景條件、委托人對估價(jià)報(bào)告的期望用途、估價(jià)對象特定的特征、估價(jià)報(bào)告的使用者等方面對估價(jià)目的相關(guān)表述進(jìn)行進(jìn)一步的說明。
3.3 估價(jià)對象
3.3.1 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)在委托人對期望進(jìn)行估價(jià)的對象進(jìn)行指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已經(jīng)明確的估價(jià)目的，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，在征求委托人同意后對估價(jià)對象及其范圍予以確定。
3.3.2 明確農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對象的內(nèi)容，包括明確估價(jià)對象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況等。
1 農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對象實(shí)物狀況，對估價(jià)對象范圍的確定和界定，包括：土地、建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物、基礎(chǔ)設(shè)施、位置、四至、高度、深度等。
明確是否包含農(nóng)村道路、橋梁、隧道、碼頭、亭臺、牌坊、煙囪、碉堡、墓穴、假山、農(nóng)村水利設(shè)施、龍門、沼氣池、牲畜圍欄圈、水塔、排水溝、水井、曬壩、圍墻、堡坎、地窖等構(gòu)筑物和附屬物。
2 農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對象權(quán)益狀況，估價(jià)師首先明確估價(jià)對象的現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益狀況，在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)目的進(jìn)一步明確是評估估價(jià)對象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的市場價(jià)值還是在設(shè)定權(quán)益下的市場價(jià)值。
3 農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)對象區(qū)位狀況，估價(jià)師要明確估價(jià)對象的位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套基礎(chǔ)設(shè)施等，根據(jù)農(nóng)村房屋集中區(qū)、散居點(diǎn)房屋和川西林盤等房地產(chǎn)的不同特點(diǎn)進(jìn)行了解和表述。
3.4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)
農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)已經(jīng)明確的估價(jià)目的來推定。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查看之日不一致的，應(yīng)在“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況進(jìn)行假設(shè)，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。
3.5 估價(jià)的價(jià)值類型和估價(jià)對象的價(jià)值定義
3.5.1 估價(jià)對象的價(jià)值類型由估價(jià)目的和估價(jià)前提決定。
3.5.2 價(jià)值類型包含市場價(jià)值和限制市場價(jià)值兩種。農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值類型有市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值、投資價(jià)值等。
3.5.3 估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的具體情況和選擇的價(jià)值類型，結(jié)合估價(jià)目的和估價(jià)的假設(shè)與限制條件等，對估價(jià)對象的價(jià)值定義進(jìn)行準(zhǔn)確的表述。
3.5.4 價(jià)值定義應(yīng)說明價(jià)值類型和價(jià)值內(nèi)涵，在表述中應(yīng)當(dāng)對估價(jià)對象用途、估價(jià)對象權(quán)利狀況、估價(jià)對象土地的開發(fā)利用程度及開發(fā)強(qiáng)度、估價(jià)對象實(shí)物狀況、估價(jià)對象權(quán)益是否受到限制、農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)主體和流轉(zhuǎn)對象是否受到限制等進(jìn)行描述。估價(jià)師在對估價(jià)對象實(shí)地查看和已收集的資料進(jìn)行綜合分析后，應(yīng)針對不同的估價(jià)對象進(jìn)行不同的價(jià)值定義表述。
四、估價(jià)方法
4.1 估價(jià)方法選用
4.1.1 農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)可運(yùn)用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、農(nóng)村基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。
4.1.2 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象和估價(jià)目的，進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析。對于理論上適用的估價(jià)方法，一般應(yīng)選用；不選用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。
4.1.3 對農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)，在市場依據(jù)充分，能采用市場法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用市場法估價(jià)；
4.1.4 收益性的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。對證載法定用途為住宅但是實(shí)際用途為商業(yè)經(jīng)營的農(nóng)村住宅，也可以選用收益法進(jìn)行測算。
4.1.5 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)，可以選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。
4.1.6 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。
4.1.7 采用成本法估價(jià)時(shí)，對集體建設(shè)用地使用權(quán)的估價(jià)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)。
4.2 市場法
4.2.l 運(yùn)用市場法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:
1 搜集交易實(shí)例；
2 選取可比實(shí)例；
3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；
4 進(jìn)行交易情況、交易主體狀況修正；
5 進(jìn)行交易日期修正；
6 進(jìn)行區(qū)域因素修正；
7 進(jìn)行個(gè)別因素修正；
8 求出比準(zhǔn)價(jià)格。
4.2.2 運(yùn)用市場法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集交易實(shí)例，掌握正常市場價(jià)格行情。搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1 交易雙方情況及交易目的；
2 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；
3 成交價(jià)格；
4 成交日期；
5 付款方式；
6 交易主體的情況。
4.2.3 根據(jù)估價(jià)對象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：
1 是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)；
2 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，原則上不超過一年；
3成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
4 農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點(diǎn)房地產(chǎn)的交易案例不宜交叉作為可比實(shí)例。
4.2.4 選取可比實(shí)例后，應(yīng)對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1 統(tǒng)一付款方式；
2 統(tǒng)一采用單價(jià)；
3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；
4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。
注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清；
2不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期的市場匯率中間價(jià)計(jì)算。
4.2.5 有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：
1 有利害關(guān)系人之間的交易；
2 急于出售或購買情況下的交易；
3 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；
4 交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易;
5 交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易；
6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易；
7 特殊方式的交易；
8 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；
9 其它非正常的交易。
但上述情形中，能夠確定差異，并可修正為正常交易價(jià)格的案例，可選為可比實(shí)例。
4.2.6 交易情況修正，進(jìn)行交易情況修正應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。
4.2.7 交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正宜采用類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢做出判斷，由估價(jià)機(jī)構(gòu)編制當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房地產(chǎn)交易價(jià)格指數(shù)表，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。
4.2. 8 區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點(diǎn)房地產(chǎn)的區(qū)域因素應(yīng)該單獨(dú)進(jìn)行修正。
區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套完善程度，水、電、氣、視、汛、網(wǎng)絡(luò)、無線電信訊號的覆蓋程度等農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)劃限制中影響農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途確定。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。
4.2.9 進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象個(gè)體狀況下的價(jià)格。
有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，農(nóng)村規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限、土地建設(shè)強(qiáng)度等；有關(guān)建筑物、構(gòu)筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：折舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑材料，容積率，建筑結(jié)構(gòu)等。
個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途和估價(jià)目的確定。對估價(jià)對象和可比實(shí)例的構(gòu)筑物狀況和建筑結(jié)構(gòu)狀況等農(nóng)村房地產(chǎn)個(gè)體差異較大的個(gè)別因素的比較和分析，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列出比較因素表和修正系數(shù)表進(jìn)行逐項(xiàng)修正。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。
4.2.10 交易情況、交易主體、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。
4.2.11 選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格。
4.2.12 其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取也可用市場法的原理和技術(shù)求取。
4.3 收益法
4.3.1 運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
1 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；
2 估算潛在毛收入；
3 估算有效毛收入；
4 估算運(yùn)營費(fèi)用；
5 估算凈收益；
6 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；
7 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。
注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。
4.3.2 租賃收入中應(yīng)扣除法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)該上交國家或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的收益。
4.3.3 對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)農(nóng)村土地使用權(quán)相應(yīng)用途的法定使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。
4.3.4 對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)定為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。
4.3.5 集體建設(shè)用地最高使用權(quán)年限有合同的按合同約定，沒有合同約定的可以參照城市土地使用權(quán)年限。
宅基地?zé)o使用權(quán)年限限制。
4.4 成本法
4.4.1 運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
1 搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、投資利潤等資料；
2 估算重置價(jià)格；
3 估算折舊；
4 求出積算價(jià)格。
4.4.2 重置價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常投資利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：
1 土地取得費(fèi)用；
2 開發(fā)成本；
3 管理費(fèi)用；
4 投資利息；
5 投資利潤；
6 報(bào)建稅費(fèi)。
注：投資利潤應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。
4.4.3 成本法估價(jià)中，估價(jià)師應(yīng)該根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)的具體情況，按照房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)類型進(jìn)行測算。
1 混凝土結(jié)構(gòu)估價(jià)
按照混凝土結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等不同結(jié)構(gòu)類型調(diào)查當(dāng)?shù)赝惤Y(jié)構(gòu)農(nóng)村建筑物的客觀成本作為建安造價(jià)進(jìn)行測算。
2 砌體結(jié)構(gòu)、生土結(jié)構(gòu)房屋、石結(jié)構(gòu)房屋、木結(jié)構(gòu)房屋估價(jià)調(diào)查當(dāng)?shù)赝惤Y(jié)構(gòu)建筑物的客觀成本作為建安造價(jià)進(jìn)行測算，其中穿逗木構(gòu)架、木柱木屋架、木柱木梁房屋，因?yàn)槟窘Y(jié)構(gòu)的結(jié)合形式和穩(wěn)定性不同，其建安造價(jià)取值應(yīng)該不同。
估價(jià)師現(xiàn)場查看中，如發(fā)現(xiàn)估價(jià)對象的結(jié)構(gòu)、圍護(hù)墻、承重墻等與農(nóng)村房屋建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則要求不符的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的修正和調(diào)整。
3 輕鋼結(jié)構(gòu)估價(jià)
估價(jià)師現(xiàn)場查看應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注輕型鋼結(jié)構(gòu)的型鋼尺寸大小型號等，不同尺寸和型號的輕鋼結(jié)構(gòu)的建安造價(jià)取值應(yīng)該不同。
4 其他混合形式的房屋結(jié)構(gòu)估價(jià)
可根據(jù)承重墻、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、屋蓋、支承梁或屋架、砌體墻、支承梁或屋架、木大梁、主梁、木桁架、樓屋蓋木梁、生土墻等不同的個(gè)別因素狀況進(jìn)行分別測算后相加，綜合取值后作為估價(jià)對象的重置價(jià)格。
估價(jià)現(xiàn)場查看時(shí)，對各種建筑結(jié)構(gòu)的墻厚應(yīng)該進(jìn)行仔細(xì)的觀察和查看，針對現(xiàn)場查看的具體情況進(jìn)行個(gè)別因素修正和調(diào)整。例如：對以12公分墻作為承重墻等明顯達(dá)不到基本承重墻厚度要求的建筑結(jié)構(gòu)，應(yīng)該進(jìn)行減值修正等。
5 構(gòu)筑物的估價(jià)
采用成本法估價(jià)，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)構(gòu)筑物估價(jià)過程中不斷的充實(shí)各種構(gòu)筑物的建安造價(jià)的數(shù)據(jù)庫，對不同的構(gòu)筑物的價(jià)值分別進(jìn)行測算。
4.4.4 同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。
4.4.5 求取集體土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。
4.4.6 建筑物、構(gòu)筑物積算價(jià)格應(yīng)為重置價(jià)格扣除建筑物折舊，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。
4.5 假設(shè)開發(fā)法
4.5.1 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；
2 選擇最佳的開發(fā)利用方式；
3 估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；
4 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；
5 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；
6 進(jìn)行具體計(jì)算。
4.5.2 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。
待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營等。
4.6 基準(zhǔn)地價(jià)修正法
4.6.1 運(yùn)用農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
1 搜集有關(guān)農(nóng)村集體土地基準(zhǔn)地價(jià)的資料；
2 確定估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；
3 進(jìn)行交易日期修正；
4 進(jìn)行區(qū)域因素修正；
5 進(jìn)行個(gè)別因素修正；
6 求出估價(jià)對象宗地價(jià)格。
4.6.2 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。交易日期修正的方法，同市場法中的交易日期修正的方法。
4.6.3 區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。
4.6.4 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估宗地價(jià)格時(shí)，宜按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
五、估價(jià)依據(jù)
5.0.1 說明本次估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握和收集的以及委托人提供的資料。
5.0.2 估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的估價(jià)目的、價(jià)值類型、價(jià)值定義來選擇不同的針對性的估價(jià)依據(jù)?！?/span>
5.0.3 估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)資料和情況進(jìn)行必要的核實(shí)。
六、估價(jià)技術(shù)路線
6.0.1 估價(jià)技術(shù)路線的確定，是指估價(jià)師根據(jù)估價(jià)對象狀況、估價(jià)目的、估價(jià)價(jià)值類型、估價(jià)對象價(jià)值定義，收集有關(guān)估價(jià)資料的難易程度等情況，模擬估價(jià)對象在市場或者是限制市場狀態(tài)下形成市場價(jià)格的過程，根據(jù)估價(jià)師的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)，對估價(jià)對象價(jià)值的測算過程、測算方法、測算中所選用的主要技術(shù)參數(shù)、估價(jià)技術(shù)測算的過程與順序等進(jìn)行說明和描述；必要時(shí)，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)針對估價(jià)的假設(shè)和前提條件的表述，對估價(jià)過程中運(yùn)用的方法和測算參數(shù)等進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整并做出說明。
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的應(yīng)用表述，其實(shí)質(zhì)是將估價(jià)師對估價(jià)對象的價(jià)值測算過程予以定性的描述和說明。
6.0.2 集體建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估
1土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
2 集體建設(shè)用地使用權(quán)采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或者掛牌等流轉(zhuǎn)方式，有條件取得交易案例的，可以采用市場法進(jìn)行估價(jià)。
3 不具備運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評估的，可以參照當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地征收征用文件、當(dāng)?shù)卣?guī)定的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格政策規(guī)定等相關(guān)文件進(jìn)行地價(jià)的測算和評估。區(qū)（市）縣人民政府制定并公布了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低保護(hù)價(jià)的，評估價(jià)格不得低于該保護(hù)價(jià)。
4 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格估價(jià)，能確定建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)的，也可以采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行地價(jià)的評估。
6.0.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估
應(yīng)依據(jù)有關(guān)農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和流轉(zhuǎn)的法規(guī)文件及實(shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，可以根據(jù)市場的公開情況，采用市場價(jià)值類型或者限制市場價(jià)值類型。
6.0.4 農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估
1 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
2 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應(yīng)采用市場價(jià)值類型。
3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，可采用市場法、收益法。
6.0.5 農(nóng)村房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估
1 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》以及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。
2 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，符合條件時(shí)應(yīng)采用市場價(jià)值類型，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響；不符合市場條件的，應(yīng)當(dāng)采用限制市場價(jià)值類型，對估價(jià)對象評估時(shí)，可以先假設(shè)其為市場價(jià)值，然后根據(jù)具體情況進(jìn)行相應(yīng)的修正。
3 在房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中，對法定優(yōu)先受償權(quán)利、假設(shè)限制條件、估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析、估價(jià)報(bào)告運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)提示、估價(jià)報(bào)告的運(yùn)用說明等部分，應(yīng)進(jìn)行專業(yè)分析和說明。
4 以具有集體建設(shè)用地土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價(jià)值的影響。
6.0.6 農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營估價(jià)
農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。
6.0.7 農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
1 房地產(chǎn)糾紛應(yīng)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
2 農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。
3 農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據(jù)。
6.0.8 農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失估價(jià)
農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失評估應(yīng)當(dāng)選用成本法、收益法、市場法中的一種或者多種進(jìn)行測算。
運(yùn)用成本法時(shí)，可求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項(xiàng)費(fèi)用之和作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結(jié)果。
運(yùn)用收益法時(shí)，可求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結(jié)果。
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